对于2021年楼市，包括不少专家和业内人士，有两种态度，一种观点认为房价仍然会大涨，理由很简单，经济开始全面恢复，大家的收入增加了，加上深圳、上海、杭州等楼市热点城市的带动，势必让各地楼市全面复苏。另一种观点认为，在经历去年的“高潮”后，需求大部分释放，加上特殊时期的货币宽裕政策退出，楼市势必迎来调整，对2021年楼市并不看好。

笔者认为，2021年，看似很平常的一年，其实并不寻常，它是下一个10年的起始年，也是在经历这次风波后的恢复年。无论我们已买房，还是未买房，都非常关注楼市的变化，前者关系家庭财富变化，后者关系能否拥有人生的首套住房。三个“大数据”显示，2021年的“楼市方向”再明显不过了，或超很多人的想象！

首先，调控数据。

任何所谓的经济规律，在楼市调控面前都显得那么苍白无力。有一句话笔者比较赞同，说是要让楼市涨或跌，任何一条调控措施，比如限购、限贷、限售等等，只要某一条做到极致，楼市都会按照想要的样子走。

与去年的楼市调控不一样的是，近段时间以来，数个楼市热点城市齐刷刷地给楼市“打补丁”，比如东莞，近3个月发布楼市调控政策达5次，上海在半个月时间里就出手4次，北京3次，而深圳半年时间更是达到了9次。频次应该说已经非常之高，特别是有深圳的前车之鉴后，上海和北京两座一线城市对楼市的调控反应时间非常之快，北京的楼市调控措辞强烈：绝不允许任何形式的投机炒房！可以说，这一波楼市调控的态度非常明确：热度必须降下来，也不允许随意传导。

其次，货币数据。

楼市与货币的紧密关系不用多解释，谁都明白。由于众所周知的原因，从2020年3月起，我们的M2重回两位数增长，一直到2020年底，都在两位数增速线上。但从2021年1月开始，M2瞬间掉落到9.4%，毫无疑问，货币在逐步回归正常了。这与此前央行货币政策司副司长郭凯的表态一致：临时性的政策措施，当政策设定情形不再适用时已自动退出。

对此，不少房产人士有一个顾虑是，是否意味着买房贷款将越来越难呢？因为有媒体报道某些城市房贷利率已有所上调。央行公布的2021年1月份房贷数据基本打消了这一顾虑，全月房贷历史性的突破9000亿，可见，个别城市房贷利率收紧或者上调不代表大趋势，实际上，央行在发布的最新一份货币政策报告时有表态：坚持稳字当头，不急转弯。由此可见，特殊时期的货币政策退出是逐步的，而且也不会从根本上影响到居民贷款买房。

第三，土地收入。

2020年虽然已经过去，但有两组数据还深刻影响着接下来的楼市，据第一财经报道，2020年土地出让收入达到了8.4万亿，同比增加了15.9%，有14个城市土地出让收入过千亿。此外，需要注意的是，并不是卖得多其土地收入才增长的，因为数据还显示，2020年全国土地平均价格同比上涨了18.7%，意味着土地收入的增长主要来自于地价的上涨。鉴于地价占房价较大比重的关系，以及土地收入对地方财政的重要意义，有专家算过这样一笔账：

2020年全国土地出让收入占全国财政收入的46%，占地方财政收入更是高达84%，加上土地与房地产有关的各项税收近2万亿元，房产有关的财税收入就达到了10.4万亿元，占全国财政收入56.7%，占地方财税收入103.7%，换言之，假如你手里有10元钱，起码有5.67元来自于房地产的收入，这还不包括涉及房地产税收的其他6项，简直就没法算了。所以，这位专家反问道：你能帮助找到房地产的替身吗？

这3个“大数据”，对2021年的楼市到底释放了什么样的信号？

总体来看，并非一些媒体所言的非涨即跌那么简单，这波楼市调控，主要是来自于国家主管部门自上而下的调控，道理很简单，地方渴望财政，不希望市场被过分打压，主动意愿可能没那么强，从土地出让收入就可以看出来，但国家是站在全局的角度，哪里有热点，势必要敲打，目标是让市场降温，而地方由于负有调控主体责任，配合也是必须的。那么，这3大数据也显示，2021年的“楼市方向”再明显不过了，主要体现在3个点上：

第一，打击炒房。房住不炒不是一句空话，这几年楼市调控都是围绕这个主线，而且刚进入到2021年，各城市的楼市调控主要就从假离婚买房、延长限售、查购房资质、增值税免征时间拉长，深圳甚至公开二手房指导价，银行也按此指导价发放房贷，成为首个涉入二手房调控城市，据21世纪经济报道，广州还严查在同一年申请了经营贷和房贷情况，可以说，炒房客能钻的漏洞，正在一个个被堵上，最近城市之间的联动调控，指向性很明确：坚决抑制炒房！很明显，炒房政策空间和生存空间越来越狭窄。

第二，支持刚需。关注楼市调控的朋友应该看到，这么多调控政策，专门打击炒房，即使是热点城市，也并没有一刀切地抑制刚需，从第二个大数据可以看到，2021年首月的住房贷款再创单月新高，说明对于刚性住房贷款需求是大力支持的。笔者认为，即便2021年部分城市的房贷利率有所升高，但对于首套房应该没什么变化，让人们住有所居也是调控的要义。

第三，维持市场平稳。正如前面所言，楼市调控绝非是一棒子打死，即便是热点城市，也仅是针对炒房客、针对违规资金流入楼市，做到精准调控。而且，我们还看到，城市与城市之间，城市内部之间的板块，本身的市场也有较大分化，热点城市需要有“退烧药”，同样，我们还看到，虽然土地市场价格对房价有较强支撑，但一些郊区和外围的市场并不理想。目前一些地方也只能打“吸人”的擦边球策略变相去库存，比如南京全面放开浦口、六合、溧水和高淳区4个远郊区的落户限制，巧合的是，全市6万多套的新房库存大都聚集于此。由此可见，不仅抑涨还要抗跌，维护市场平稳的措施往往容易过关。

所以，2021年的楼市，仍旧以“平稳”为主。在调控加持下，期盼大涨、大跌都不太现实，当然，由于城与城楼市基础不一、房与房的品质差异，分化还会继续。对此，你看明白了吗？